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戏剧性一幕!一家险临时决定放弃购入3亿总价的地块

时间:2015-02-07 11:25:50  来源:中国证券网-上海证券报

2015年1月下旬,位于上海远郊的一处住宅用地以暗标方式低调开拍,最终一家知名房地产公司以3亿多的总价摘得该地块。鲜为人知的是,这幅宅地原本早已被一家中小保险公司看中,用以规划建设其在沪养老社区。

戏剧性的一幕发生了。据消息人士透露,就在相关流程行进过半时,这家保险公司突然变卦,临时决定放弃购入该地块。与此同时,从该公司内部传出的消息显示,其在上海设立养老社区的计划可能将搁置,相关项目组已有解散迹象。

然而,这家保险公司销售一线的保险营销员?#28304;?#21364;并不知情。在当初销售与之相挂钩的保险产品时,他们曾向?#31361;?#20801;诺“买了保险,就能住上养老社区”。

那么,问题来了,如果这家保险公司在沪设立养老社区的计划搁浅,当初的承诺该如何兑现?

记者在调查中发现,这只是揭开了冰山一角。近年来,搭着政策放开的顺风车,国内一批保险公司争相进军养老产业,争设养老社区。然而,热闹的“敲锣仪式”之后,一些后遗症不经意间开始显现。

与主业联系相对简单

随着多家保险公司养老社区“样板间”的亮相,国内保险业第一梯队?#26263;?#20108;梯队的“领头羊”公司,集结养老地产的版图开?#35760;?#26224;。

保险蜂拥养老社区背后的一个大背景是,有专家预测,整个中国养?#40092;?#22330;的商机大约在四万亿左右。而相较于其他?#26102;荊?#20445;险公司手握巨量?#24335;穡?#22240;此被外界视为撬动养老产业的主力军。

不过需要注意的是,保险?#24335;?#25237;资的养老社区,与普通商业地产存在明显不同。这主要体现在持有期限、设计要求、租售对象和专业服务上。被定位于服务民生和社 会发展,这就决定了保险?#24335;?#25237;资养老社区不能以高回报和暴利为目的,也不能像其他地产开发商一样追求快速销售和?#24335;?#22238;笼。

于是,为解决投资回报周期较长这一难题,目前绝大多数保险公司采取将保险产品与养老社区相衔接这一商?#30340;?#24335;,试图于此寻找突破口。据记者统计,目前涉足养老社区的保险公司中,基本都采取挂钩商业养老保险产品或年金产品,投保后获得入住养老社区资格的模式。

然而,在一些?#30340;?#20154;士甚至监管人士看来,这种“传统保单之外加一份入住协议”的模式,过于单一、创新性不足,与保险主业联系相对简单。“保险产品与养老社区,这两张皮如何真正衔接起来,需要保险公司进一?#37066;?#22823;探索。”

值得注意的是,这样的单一商?#30340;?#24335;,也容易产生销售误导。记者在调查中发现,投保人在购买了这些保险公司的特定保险产品之后,并非一定就能在约定的年龄、约定的时间立即就能入住到这家保险公司开发建设的养老社区。

?#28909;紓?#26681;据?#34892;?#20445;险公司的规定,购买了相关保险产品之后,还需缴纳入住期间的服务费等费用,还要签署其他协议之后,才算正式具备了入住资格。但在销售前端,保险营销员却可能因为对相关政策知之甚少、或知情却隐瞒,以此来误导消费者购买相关保险产品。

由于目前正处于养老社区开发的起始阶段,上述问题或许还没有完全暴露。保险公司必须保持重视,对保险营销员加以严格专业的培训,并强调前端销售的合规性。 另外,消费者也应在了解充分的情况下签署保单,必须对即期还是未来入住、是拥有入住的权利还是入住的可能性,分辨清楚。

盈利模式尚不明确

不仅如此,由于我国的养老地产处于起步阶段,其投资?#25214;媛示?#31455;如何,至少从目前来看仍不明朗。

与多家已经或将要涉足养老地产的保险公司相关人士攀谈后发现,除最早涉足的泰康等个别险企外,大家似乎在怎么赚钱、多少年回本等商业及盈利模式上,并没有一个清晰的?#25293;?#21644;共识。目前,在投资养老产业这一问题上,保险机构普遍存在“摸着石头过河”、“边走边看”的心态。

目前,国内多数保险公司参与养老地产走得都是高端路线,这也意味着投资大、周期长、风险高。在这种高举高打的重资产投资模式下,保险公司必然会面对土地、建筑、运营等成本的挑战。

尽管老龄化进程催生了大量的养老需求,但现在?#36141;?#38590;对建设高档养老社区的投资回报率、投资回报周期做出准?#25918;?#26029;。对于对外公布的投资?#25214;?#29575;预期和盈利周期,有保险公司相关人士私下向记者表示:这只是一个粗略预估。

并且这些预估出来的数据,是建立在入住率达到比较高的水?#37066;?#35774;上得出的。

那么,现实情况又能否达到保险公司的心理预期?从记者了解到的情况来看,目前配套成熟、开发建设较早的几家保险公司,养老社区的预订情况基本符合此前预 期;但也有机构人士私下透露,预订情况不尽如人意,并非如传闻中的供不应求,“中国人习惯?#21496;?#23478;养老,传统养老观点的改变并非一蹴而就”。

?#29575;?#19978;,保险机?#20849;?#19982;养老产业还面临着以下挑战,包括宏观经济风险、金融体制改革有待深化,金融产品有限,风险与?#25214;?#22914;何平衡,经验及人才相对匮乏?#21462;?/p>

?#30340;?#20154;士?#28304;?#28145;有感触。一家中?#26102;?#38505;公司负责养老社区投资的负责人直言,从?#23548;?#32463;验来看,养老产业和寿险行业差别较大,如何在寿险公司统一管理下,探索出 一条符合养老行业发展规律的管控体系和模式,尤其是养老社区后期的运营管理,远比酒店和商业地产复杂,这需要大家不?#40092;导?#21644;努力。

监管层开始调查摸底

随着越来越多的保险公司开始蜂拥养老社区,背后所隐现的风险也已经开?#23478;?#36215;了监管部门的注意。

记者从?#30340;?#20102;解到,为全面掌握了解保险养老社区投资、运营等情况,保监会专门制定了《保险养老社区统计制?#21462;罰?#24182;于近期下发至保险公司,保险机构投资养老社区所涉及的六十多项指标将被纳入监管。

被纳入统计?#27573;?#30340;,既有保险公司直接投资或具有?#23548;士?#21046;权的保险养老社区项目,也有保险公司间接投资并且不具有?#23548;士?#21046;权的养老社区项目(包括保险养老社区项目和其他养老社区项目)。

据了解,《保险养老社区统计制?#21462;?#20174;2015年1月1日起正式实施,保险公司将按季度向保监会报送保险养老社区统计报表。(黄蕾)

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